九龙仓集团。
林瑞海向林志超汇报道：“五幢住宅大厦的重建工程，我们决定分为两期工程；首先是今年开始的两座36层商业大厦，预计1994年完成，可为集团提供115万平方尺的楼面；二期工程则从1992年开始，重建为三幢写字楼大厦，可提供270万平方尺的楼面，预期1997年初完成一旦这五幢写字楼落成，九龙仓集团便在香港拥有950万平方尺的收租物业.”
林志超点点头，九龙仓集团在香港发展得中规中矩，主要是商业地产；但是，在海外的资产就比较丰厚了。
林瑞海接着汇报道：“我们在泰国、马来的地产投资，回报率每年高达40%左右，目前那边的总资产已经达到百亿规模，负债为28亿港币（本金20亿港币）新加坡方面，连卡佛广场施工顺利，1992年建成后可增加49万平方尺的商业面积.”
喜讯连连，按照林志超的预估，泰国、马来西亚、印尼、新加坡在1988~1992年地产可翻三倍左右；等到1995年，还能再翻五成。
也就说，九龙仓集团将在1994年开始撤离时，东南亚（不含新加坡）的净资产也将会达到300多亿港币。
这回报率，可是杠杠的！
新加坡方面，九龙仓集团除了拥有‘新加坡置地’51%股权外，还有乌节路的两座购物中心的项目（连卡佛广场，以及将来重建的百丽宫购物中心），还有一家上市企业——新加坡马可孛罗酒店。
林志超听完汇报，说道：“发展地产上进展如何？”
由于九龙仓集团的负债一度达到90亿港币，不利于企业的发展，林瑞海主动提出进军发展地产，从19*****股灾后，开始在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田购买地皮，进行投资。
林瑞海说道：“嗯，一切进展顺利。下个月九龙塘有幅低密度大型屋邨九仓打算去竞投，我们打算联合信和地产、新鸿基去投资。大哥那边说，长实集团对这幅地皮兴趣不大。”
林志超说道：“黄廷芳黄志祥父子是有名的地产大好友，和他们联合倒是避免了拍卖场恶意竞争。”
虽然长实集团的现金流充足，但毕竟手握几个大型屋邨，所以不会去和别人火拼。
实际上，长实集团几乎从1984年开始，就已经不是拍卖场上的豪客了。毕竟通过收购、合作的方式，长实集团拥有大量的建设项目。
林瑞海说道：“我也是这样想的，只要有钱赚，大家合作投资完全没有问题。”
九龙仓集团并不是要大力发展住宅地产业务，仅仅是为了降低债务。如今的九仓，债务还有80亿港币左右；而账上。也还有充足的现金流（十几亿），所以情况很好。
林志超说道：“债务的事情，现在无需发愁，慢慢偿还就是！”
林瑞海点点头，说道：“负债率还是比较健康的，加上现在利息低，剩下的80亿港币债务不是问题。”
这时候，林志超说道：“等时机成熟，九仓就去内地发展商业地产，那边的市场足够大！”
毕竟家族的重心是长实系，林瑞海就算心里有想法，也该明白林志超的决定不容改变。当然次轮投资东南亚，也算让九龙仓集团的实力涨上来了。
后期，去内地投资商业地产项目，九龙仓集团可以大展拳脚。恰逢东南亚、香港的地产市场，都快到了丰收的季节，资金问题充裕。
林瑞海说道：“父亲，内地的情况怕是得有明显的改开信号，商业地产才能投资。毕竟商业地产周期长，短时间回笼不了资金。”
林志超点点头，说道：“所以就耐心等待，不改开只有饿肚子，做穷人，我相信上面的人会调整的。”
父子俩交心，也给林瑞海一些动力和方向。
时间匆匆，转眼来到8月。
长江集团中心正式投入使用，长实集团总部迁入这座‘世界名厦’，而林志超的办公室也搬到长江集团中心的62层，坐拥2000多平方尺。
“林生早”
长实的员工纷纷打招呼，脸上洋溢着高兴的表情。
一直以来，长实集团作为香港最大的地产企业，却没有以‘长江’冠名的总部大厦。像是新鸿基、恒隆、合和地产，都在湾仔拥有自己的总部大厦，新世界也在中环拥有自己的新世界中心。
所以不少人都在猜想，长实集团一定是在寻求一块最佳风水宝地，果不其然，中区的希尔顿酒店被拆卸，周围的建筑被长实收购，一切便显露出来。
而如今汇丰、中银、长实三家企业，都扎堆兴建了总部大厦，可谓‘火药味十足’！
“早你们早上上班，有没有感觉电梯拥挤？”林志超对几名职员说道。
他有‘专用电梯’，直达62层，所以无需担忧电梯拥挤的问题。
“不是特别拥挤，长江集团中心可是拥有28部升降机！”一名女职员抢先说道。
“是啊，是啊，比维港中心上班还快一天抵达办公室。”又一名职员不甘落后。
林志超笑道：“好，你们先忙！”
他简单的参观了一下62层，这里是集团总部的权利中心，布置得非常大气、整洁，让人有种肃穆的感觉。能在这样的企业上班，那是一种荣耀感。
回到办公室，林志超转了一圈，透过大型玻璃幕墙，维多利亚港一览无余。前面的香港会大厦、富丽华酒店（友邦金融中心）、和记大厦，显得特别渺小，和东侧的香港中银大厦，可谓气势宏伟，而西侧的汇丰银行大厦，则显得贵重一点。
“听说，今年汇丰银行的业绩恐怕不行！”林志超自言自语的笑道。
从1989年开始，美国银行进入低迷期，再加上香港发射地产和股市下跌，汇丰银行业绩下滑是必然的；不过，汇丰银行依旧正在收购英国的一家银行，意图将资产慢慢的转移至欧美，购买一个保险。
这种行为可以理解，哪怕是林志超，又何尝不是到处购买保险呢！
不一会，林瑞寰来到办公司。
“爸，美国金融、地产的情况很糟糕，特别是哪些地产贷款过重的银行，都遇到了很大的问题，万国宝通、富国.看来，美国经济再一次进入低迷阶段.美国经济弱，全球经济弱，但是美国经济更弱，因此表现为美元和大宗商品一起下跌.”
林志超点点头，他特意让林瑞寰去考察美国的金融和地产市场。
今年他在美国的投资不少，赫斯基正在美国购入天然气资源；维港投资、三个情人在逐步抄底银行股票。
而如今，他又准备让长实集团进入美国的地产业。
“按照这个趋势，商业地产在明年可能触底，但上涨的话预计还有三四年时间。这次长实集团去美国投资，主要是消耗从日本回笼的一些资金，所以投资方向是购物中心、奥特莱斯、大都会购物中心这三种商业地产。不过我们缺乏本地经营经验，所以我的想法是以收购企业，但要抱着一个核心思想——能收购就收购，不能收购就合作。明白嘛？”
事实上，商业地产分成好几种模式，包括：购物中心、奥特莱斯（折扣）、大都会（购物中心的一种，模式不一样）、物流地产、综合商业写字楼等。
所以投资商业地产，也是要分清产业的分类。
林瑞寰说道：“我明白，一定谨慎投资。”
林志超点点头，林瑞寰既稳重，同时也有果断的一面。如今有他这个父亲撑腰，此次进入美国商业地产，相信问题不大。
“写字楼方面，我预计再等两年开始投资，比较合理。当然，虽然未来3年，我们拥有300多亿的现金流、500亿的资金实力（贷款），但美国的投资不能超过4成。”
“嗯，三年200亿的规模也非常庞大了，未必有足够合适的项目。”
“对，没有合适的项目，我们宁愿不做！”
长实集团定位的是地产综合集团，地产一直会是核心业务，海外当然是以商业地产为主。